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依斯干达特区成形

  • 2020-06-18
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去年以来,依斯干达特区大笔的外来投资一宗接一宗。从休闲安康、保健医药到教育领域,都有不少大型计划。

这带动了依区的房地产市场,不少分析员形容,特区成形了。


今天,你到这里,不管是那家发展商的销售处或示范屋,即使是工作日,总是人头攒动,大家一心只怕不够快下单,而不再是“等一等再观望的心态”。

好消息不断 依斯干达特区强势起飞

依斯干达特区(Iskandar Malaysia)最近总是不断捎来好消息,新外来投资、新推展计划、新落成计划一宗接一宗。

加上衔接新山与新加坡的跨国捷运系统(Rapid Transit System)将在明年推介,预计2014年至2018年间完成的利好,不只是缩短了柔州和新加坡的距离,连带两地的楼价差距也逐渐缩小。

依斯干达特区自去年以来,休闲娱乐产业以及教育城将陆续拓展,如乐高乐园预期开张及玛迪尼(Medini)商场9月份开始营运。


至于教育城,纽卡索大学医学院(NUMed)已启用1年,还有马尔波罗学院(Marlborough College)已招收第一批学生。

不同主题的计划逐一落实,例如生物科技园(Bioteck Park)即将完工,继公主港(Puteri Harbour)家庭主题公园和大马乐高乐园(Legoland Malaysia)之后,此特区也将建设第三座主题乐园等。

这些利好令依斯干达特区吸引力大增,尤其来自新加坡的投资者。

依斯干达投资有限公司致力透过着重教育、休闲与旅游、卫生保健及创意,将此特区打造成全球十大最适合居住城市之一。

住宅供应仍不足

受到马新两国政府密切合作及人口增长、就业机会增加两大利好,成为依区吸引力的主因。

新加坡面对房屋负担问题,正好让柔佛州成为具有吸引力的选择。

肯南嘉投资研究联席总监陈建尧不久前走访依斯干达特区,从各方面得到的数据和资料,一再显示这里的住宅供应仍不足、增值空间大、工业区需求小等等趋势。

虽然大选近在眉睫,市场多少有些观望的情绪,但无损依斯干达特区的房产买气,这里各大发展商的销售办事处或示范屋,即使是工作日总是人头攒动,当中不少更是新加坡客。

整体上,分析员看好特区未来24个月的发展,并相信陆续会有更多好消息。

公主港发展趋看好

公主港发展越趋看好,尤其这里的Traders Hotel和CIQ工程如火如荼,两项计划都预计在年底建竣。

往后,若新加坡莱佛士滨海出发到努沙再也的公主港渡轮航线,能在明年启航,将是另一激素。

公主港的CS2高级公寓(综合发展计划,共1200个单位)将推行,并预计发展总值9亿令吉,平均每平方尺未公开,肯南嘉投资研究人员大胆推测价位与邻近的Imperia相若,也就是每平方尺约750令吉。

据悉,由UEM置地联营的公主港Sommerset,平均价格算是努沙再也新楼盘之冠,每平方尺售价900至1000令吉。

这项计划估计发展总值为27至30亿令吉。

至于其他新房产计划,也正列队登场,包括Angkasaraya、CS2和Arcoris等。

依斯干达特区成形

新楼盘买气超旺

依斯干达特区的新房产计划买气超旺,陈建尧举例1MediniTower B及实达发展的Sky88,在推介数星期内售出80%至100%。

另外,UEM置地在努沙再也的East Ledang、IJM置地的努莎杜达(Nusa Duta)也反映了类似趋势,也发现买家大部分是购买房地产自住。

据悉,较大单位总是先被抢空,多家发展商也宣称公寓的复式阁楼单位(Panthouse)最快卖完,全因市场需求增加,阁楼套房每平方尺的价位与普通较小的单位高。

陈建尧的报告称,这里的住宅计划较少有建筑期间免付利息(DIBS)或回扣优惠,可能因为这里的潜在买家能力较高,且需求旺盛所致。

报告指出,总结来说,柔州产业买家平均申请70%贷款,相对雪隆区大概是80%至85%,再再反映依区买家的实力。

“我们甚至发现,这3项住宅发展计划,有约5%至10%的买家是以现金成交。”

肯南嘉投资研究之前针对柔州房产的报告提及,大部分买家是新加坡人及在新加坡工作的大马人,高收入加上具有竞争力的新币兑换率,与雪隆区相比柔州的消费水平更高。

报告统计所得,柔州的住宅租金回报率(rental yields)可达7至9%,与雪隆区相比则是少过3%。

新加坡人迁往依区

当陈建尧来到努沙再也好些新房产计划销售办事处时,发现即使是工作日也有不少人潮。

据他估计,这些购屋者约60%是新加坡人,接着就是在新加坡工作的大马人。

不要以为这些新加坡人都是到我国来买房投资,一家大型发展商驻南马经理就告诉本报,越来越多新加坡人到我国,尤其是依区来买房子是为了自居的。

新加坡买房太难

“他们大多是中产,但在新加坡要买房子实在是太难,所以他们情愿居住在努沙再也,在新加坡工作。”

他形容,不少买家告诉他,每天往返马新两地虽然不轻松,有点像我国在新加坡工作的客工,但比较生活环境和条件,这些付出很值得。

努沙再也区的住宅供应其实仍缺乏,这里普通的公寓要是出租的话,租金回报率可达到亮眼的7至9%。

根据产业仲介的统计,目前努沙再也的排屋每月租金约4000令吉,半独立式洋房则能以每月8000令吉出租。

炼油与石油化工计划 成依区房产催化剂

国油在迪沙鲁/边佳兰发展的炼油与石油化工综合发展计划(Petronas RAPID),也成了依斯干达特区房产的催化剂。

周边有不少新房屋计划准备列队登场,包括IJM置地和吉星在邻近都有新计划。

当中,IJM置地将推出Sebana Cove,瞄准之后在这里就职的上班族;分析员估计这项计划发展总值为14亿至21亿令吉。

另外一方面,吉星在附近也有一块794英亩可供综合型发展的地段,准备发展Ambok度假村,初步的规划是建度假式综合产业计划。

但该公司考虑到炼油与石油化工综合发展计划仍需时发展,因此暂定约6年后才推介这项计划。

吉星在勒勾河(Sg.Rekoh)沿岸也规划了一项综合发展计划,占地222英亩,沿岸工程预计在3年内启动发展。

狮城中小企业抢进

邻国新加坡面积有限,而成本偏高,加上看准流入我国的贸易流量和外国直接投资(FDI)提高,越来越多新加坡公司,尤其是中小企业外移到依斯干达特区发展。

大华银行(UOB)商业银行服务董事总经理及主管谭家仁就指出,更多客户的业务已延伸到依斯干达特区,当中有不少是中小企业。

从隆转向柔南

“我们看到房地产发展商、制造商、餐饮业者都很有兴趣将业务扩展到依斯干达特区。”

他之前宣布在我国设立外商直接投资咨询部(FDI Advisory Unit)时说,大华银行2年前开始将业务扩展到吉隆坡及其郊区,可是在过去半年新加坡企业的扩展趋势已经转向柔佛。

根据大华银行今年的中小企业调查,大马是新加坡企业最乐于扩展业务的第二个国家,排在印度尼西亚之后。

我国通过流入东南亚地区的贸易,吸引了10%外国直接投资,2011年外国直接投资上扬12.3%至108亿美元。

谭家仁指出,2010年至去年,该行看到在海外发展的中型企业客户中,已有60%至70%把业务扩展到大马。

400厂家进驻努沙再也科技园

UEM置地可说是依斯干达特区具代表性及主导的发展商,尤其是与新加坡腾飞置地(Ascendas Land)联营的综合科技园,加强519英亩的努沙再也门户(Gerbang Nusajaya)的价值。

随着努沙再也门户的发展趋势,肯南嘉投资研究联席总监陈建尧估计,发展总值30亿7000万令吉的综合科技园,将吸引超过400家厂商进驻,3万4000人就业。

刺激柔佛经济

“以腾飞置地在新加坡第一及最大的工业及商业上市公司,可带领新晋全球工业厂商前来刺激柔州经济。”

他认为,在新加坡设厂或成立公司的跨国公司及中小型加工业、仓库、生产业、物流、销售公司及劳工密集型的工业)将厂房转移阵地至上述地段的需求量增加。

此外,紧贴第一期及第二期的计划下,UEM置地也着手推介南部工业物流园区(SiLC)第三期的发展计划,更创下今年第四季度每平方尺38令吉的价钱,比2007年的每平方尺21令吉还要高。

而吉星在靠近努沙再也门户,教育城及南部工业物流园区,发展150英亩的工业房产,NCIP也料从中受益。

另外,Axis投资(Axreit,5106,主板产业信托股)也预计将投资6800万令吉的物流设备。

中小企协会设一站中心助拓展业务

新加坡之前宣布的预算案,鼓励企业提高生产力和取得高素质增长的推动因素,加上我国依斯干达特区的外来投资享有各项优惠,催化了新加坡中小企业到来投资的趋势。

狮城成本空间压力大

新加坡成本和空间压力加剧,企业将业务迁移到国外的压力也提高。

除了银行机构,新加坡的商团组织,也开始关注如何协助企业进入依斯干达特区。

例如新加坡中小型企业协会已准备在特区设立一站式中心,为有意将业务拓展或迁移至当地的本地企业提供协助。

海陆四通八达

吉星发展的NusaCemerlang工业园区(NCIP),占地527英亩。

这项计划地段围绕着努沙再也教育城、南部工业物流园区(SiLC)及努沙再也门户(Gerbang Nusajaya),再加上地理位置非常靠近丹绒柏勒巴斯港口(PTP)、巴西古当港口及丹绒朗刹港口。

56%买家为狮城人从振林山立交处也可前往上述工业园,交通四通八达,可通过马新第二通道抵达新加坡裕廊港口及马新第二关卡(Second LinkCIQ)。

根据统计,买家包括56%新加坡及31%大马的中小企业,这些业者主要涉及工程、食品、零件制造及包装等业务。

目前,300英亩的发展,以每平方尺350令吉售价计算,发展总值达10亿令吉,估计租金回酬约6%。

以土地低成本的优势,吉星会保留发展总值10%投资在这个工业园的150英亩商业地段,据悉,该公司曾与一名汽车陈列室投资者接洽。

接下来,吉星将继续推介Nusa Cemerlang工业园的半独立式及独立式工厂,还有烈光镇(Desa Cemerlang)和乌鲁地南区的Bandar Cemerlang将会有更多城镇。

大华银行设FDI谘询部

大华银行在我国设立外商直接投资咨询部,锁定依斯干达特区扩展业务的新加坡中小企业。

该行日前发表的文告声称,提供在我国投资外资公司的企业贷款,将在未来3年增加1倍。

有关新部门主要提供的协助包括企业设立公司、在马国扩展业务、使用大华银行一整套的企业与个人银行产品,以及通过该银行长期建立的区域网络使用跨国界财务服务。

华侨银行率团参观

除了大华银行,华侨银行(OCBC)也协助企业客户了解依斯干达特区。

该行环球商业银行部国际业务部总裁陈初生指出,2011年起,该银行陆续组成贸易代表团,带领中小企业前往该特区考察,亲自了解区内工业园及设施。

同时,华侨银行也安排这些新加坡企业家跟当地主要公司、政府部门和发展商建立联系。

因此该银行的客户都踊跃要求到特区进行跟进考察。

今年1月,银行的中小企业客户就前往依斯干达特区考察。